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Martes, 7 de Octubre de 2008 |  |
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¿Qué
es conveniente saber antes de comprar una vivienda? ¿Qué
debe saber antes de comprar una vivienda? - ¿ A través de quién puede adquirir su futura vivienda ? A través de un A.P.I. (Agente de la Propiedad Inmobiliaria). Directamente en una empresa constructora o promotora. A través de una agencia inmobiliaria. Directamente de particular a particular. - Comprobaciones previas a la compra :
La Verificación o Certificación
Registral : Es la consulta al Registro de la Propiedad para comprobar
la existencia o no de algún condicionante (si el vendedor de la
vivienda es realmente el propietario, si existen cargas, contratos
de alquiler, etc.), sobre la vivienda a adquirir que pueda perjudicar
el libre disfrute de la misma. Si existiera alguno de estos ejemplos
u otros similares, es aconsejable que se asegure de efectuar la
compra libre de cualquier tipo de cargas o, de no ser posible,
tener perfecto conocimiento sobre el alcance de las mismas. La escritura : El vendedor debe presentar la escritura c orrespondiente de la vivienda que va a vender. Al efectuar la compra, se expedirá por el Notario una nueva escritura de compra-venta entre comprador y vendedor donde figurarán todas cláusulas y condiciones que se hayan pactado (precio, forma de pago, etc.). La contribución urbana : Es conveniente comprobar que el último recibo de la contribución urbana esté pagado y que figure a nombre del titular de la vivienda. - Qué impuestos hay que pagar en la compra de una vivienda? El Impuesto sobre el Valor Añadido (iva) : Se aplicará sólo en el caso de viviendas nuevas (primera transmisión). El importe a satisfacer se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio escriturado. Dicho porcentaje es del 6% en vivienda libre o de protección oficial, y del 3% en viviendas calificadas de protección oficial de régimen especial. La escritura de compraventa de estas viviendas tributan por el impuesto de actos jurídicos documentados, con el 0'50% del valor declarado de compraventa. Impuesto sobre Transmisiornes Patrimoniales : Este impuesto se aplicará en las entregas de viviendas de segunda o posteriores transmisiones. Su importe es el 6% sobre el precio escriturado. En este caso, no es de aplicación el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Plusvalía : Varía dependiendo de
las características de la vivienda y de los municipios y comunidades
autónomas donde se encuentre ubicada la misma. El vendedor es,
legalmente, el obligado al pago. Así mismo el vendedor, se podrá
deducir el 75% de la cuota satisfecha en la declaración del Impuesto
sobre la Renta de las Personas Físicas. Nota : El DNI de la vivienda : La escritura es el único auténtico "Carnet de identidad" de una vivienda ya que es el título que asegura su propiedad. Debe estar siempre expedida por un Notario e inscrita en el Registro de la Propiedad. ¿
Qué es exactamente un Préstamo Hipotecario ? Un Préstamo Hipotecario es un préstamo con garantía, garantía que se materializa en la hipoteca de un bien inmueble (la vivienda) a favor del Banco o Caja que presta el dinero, es decir, la Entidad Financiera pasará a ser el propietario de la vivienda en el caso de no cumplirse los pactos establecidos en la concesión del Préstamo Hipotecario (pagos puntuales, plazos, etc.). El Préstamo se formaliza en una escritura pública para poder ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Clases de Préstamos Hipotecarios:
Normalmente los Préstamos Hipotecarios se definen como: De interés fijo : Es
un tipo de préstamo en el que se acuerda, entre el cliente y la
Entidad Financiera, un interés que permanece inalterable a lo
largo de toda la vida del Préstamo.
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Quién puede obtener un Préstamo Hipotecario ? Si usted solicita un Préstamo Hipotecario le pedirán, normalmente, los siguientes documentos :
Si usted es trabajador por cuenta ajena, además le pedirán :
Si usted es trabajador por cuenta propia (profesionales, autónomos, etc.) :
¿
Cómo elegir el tipo de préstamo que más le interesa ? A.- El importe del
préstamo : Es la cantidad de dinero que la Entidad
Financiera entrega al cliente al concederle el Préstamo. En el
caso del Hipotecario, existen dos tipos de límites para determinar
este importe total : B.- El interés :
El interés, es "el precio" que el cliente se compromete
a pagar a la Entidad Financiera como consecuencia de haber recibido
una cantidad de dinero determinada en concepto de Préstamo. La
Tasa Anual Equivalente (TAE) es una fórmula para poder comparar
los tipos de interés que ofrecen las distintas Entidades Financieras. Una vez transcurrido este período, el tipo de interés varía de acuerdo con la evolución del índice de referencia acordado en el contrato, al que se le añade además un valor diferencial, si así se ha pactado. El riesgo que corre tanto la Entidad
Financiera como el cliente es el propio de las oscilaciones de
mercado : Índices de referencia : Es
la variable en función de la cual cambia el tipo de interés
del Préstamo. Existen diversos tipos de índices de referencia,
los más habituales son :
C.- El período de Interés
: Es el período de tiempo durante el cual el
tipo de interés de un Préstamo, a tipo de interés variable, permanece
inalterado. En los préstamos a tipo de interés variable hay que
diferenciar entre : Período de interés a tipo variable :Una vez finaliza el período de interés a tipo fijo comienza el período de interés a tipo variable que dura hasta que se termina de pagar el Préstamo Durante este período, el interés varía cada cierto tiempo (generalmente cada año) en función del índice de referencia. D.- Cuota a Pagar : Es el importe que el cliente se compromete a pagar periódicamente (mensual, trimestral o anualmente) a la Entidad Financiera que le ha concedido el Préstamo en concepto de intereses y devolucion del capital prestado. E.- Plazo de Amortización
: Es el tiempo acordado en la escritura del Préstamo
para que el cliente devuelva a la Entidad Financiera la totalidad
de la cantidad prestada. Suele oscilar entre 10 y 25 años, y dependerá
:
F.- Sistemas de Amortización : Existen diversos sistemas de amortización: de cuota a pagar constante, de cuotas de capital constante, de cuotas de capital creciente, etc. El más empleado por las Entidades Financieras es el de cuota a pagar constante, donde el capital amortizado va aumentando a lo largo de la vida del préstamo, reduciéndose, por lo tanto, los intereses a pagar. ¿
Qué gastos tiene un Préstamo Hipotecario ? Una vez cumplidos todos los requisitos necesarios para la concesión de un Préstamo Hipotecario que se han detallado anteriormente, las Entidades Financieras, antes de formalizarlo, realizan los siguientes trámites: La Tasación: La vivienda ha de ser tasada, es decir valorada por un perito independiente de la Entidad Financiera. Esta tasación es necesaria y el perito que la realice conviene que pertenezca a una empresa oficial inscrita en el registro del Ministerio de Economía y Hacienda. Verificación registral: Consiste en comprobar la existencia o no de cargas sobre la vivienda que se va a hipotecar. Ambos trámites originan una serie de gastos que son a cargo del solicitante, con independencia de la aprobación o denegación del préstamo. Una vez comprobados estos datos, se llevará a cabo la formalización del Préstamo Hipotecario en un plazo que, normalmente, oscila entre l5 días y un mes. B.- Gastos de formalización : Comisión de apertura : Se trata de una comisión que cobra la Entidad Financiera por una sola vez, al inicio del Préstamo. Se suele establecer como porcentaje sobre el importe del Préstamo. Comisión de estudio : Es asimismo una comisión inicial que también suele establecerse como porcentaje sobre el importe del Préstamo, a cobrar una sola vez, al inicio de la operación. Comisión de subrogación : La subrogación es el acto por el que una persona, asumiendo la deuda, sustituye jurídicamente al titular de un Préstamo respecto de los derechos y obligaciones derivados del Préstamo concedido, es decir, se convierte en titular del Préstamo. Normalmente se produce cuando una persona adquiere una vivienda directamente a un promotor-constructor. La Entidad Financiera tiene que estar de acuerdo para que se lleve a efecto la subrogación, derivándose el pago de la correspondiente comisión por parte del subrogado, aunque en este caso no se cobrarán las comisiones de apertura u estudio. Gastos de notaría : corresponde al gasto de realización de escritura pública otorgada por Notario. La cuantía a pagar depende de los aranceles establecidos, los cuales varían según el número de folios que tenga la escritura. Impuestos oficiales : La constitución de Hipoteca se halla sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. La cantidad a pagar por dicho impuesto se calcula aplicando un porcentaje. En la actualidad es el 0'50% sobre el valor total garantizado (Principal, intereses, gastos). Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad : Formalizada la escritura del Préstamo Hipotecario, se debe inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente. El acto de inscripción en el Registro lo realiza la Entidad Financiera que ha concedido el Préstamo. C.- Otros gastos posibles : Intereses de demora : Es el tipo de interés a aplicar a aquellas cantidades que, llegando su vencimiento, o sea su fecha de pago, no han sido abonadas. En definitiva, es una penalización al titular de un préstamo si incumple sus obligaciones de pago. Comisión de cancelación anticipada y comisión de entregas a cuenta : Generalmente las Entidades Financieras reconocen a sus clientes el derecho a cancelar el Préstamo hipotecario total o parcialmente antes de que termine el plazo acordado. Como los intereses del Préstamo están estimados para el total de la vida de éste, si ésta se acorta, el beneficio de Banco o Caja es menor. Por ello, al cancelar el Préstamo total o parcialmente (con entregas a cuenta) la Entidades Financieras cobran una comisión, que es un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta. Comisión por modificación de contratos : Esta comisión se aplica en el caso que, a petición del cliente y aprobado por la Entidad Financiera, se modifiquen durante la vida del préstamo algunas de las condiciones establecidas inicialmente en el contrato. El importe de la misma se calcula aplicando un porcentaje sobre el capital pendiente de pago en el momento de la modificación. El objetivo de esta modificación es compensar a la Entidad Financiera de los trámites administrativos necesarios para proceder a la modificación del contrato original. Comisión por reclamación de cuotas impagadas : En el caso de existir cuotas impagadas, las Entidades Financieras suelen cobrar al cliente, en el momento en el que regulariza la deuda, un importe fijo que está preestablecido en el contrato. Comisión por emisión y gastos de envío de los recibos : La comisión por emisión no es muy usual, viene a ser un importe fijo que una Entidad Financiera repercute en cada uno de los recibos de Préstamo por los que le origina la confección de los mismos. Los gastos de envío suponen repercutir al cliente los costes que se le originan a la Entidad Financiera por el envío de los recibos del Préstamo al domicilio indicado por el cliente. La tarifa de comisiones a repercutir al cliente debe ser comunicada previamente al Banco de España y está a disposición de cualquier persona que quiera consultarla. ¿Qué
seguros se deben contratar ?
También resulta muy conveniente contratar un Seguro del tipo Multirriesgo del Hogar que protege contra diversos accidentes domésticos (entrada de agua, robo, daños a terceros, etc.).
¿
Qué ventajas fiscales se obtienen con un Préstamo Hipotecario
?
Podrán deducirse de la Base Imponible los intereses satisfechos, en el ejercicio, de los prestamos destinados a financiar :
¿
Qué tiene Ud. que hacer si quiere cambiar su Préstamo Hipotecario
a otra entidad ?
Comisión por cancelación anticipada del Préstamo vigente. Honorarios notariales. Tasas registrales. Comisión de apertura del nuevo Préstamo. Gastos de tasación. Honorarios de gestión.
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